Zelfbouw heeft de toekomst

Landelijk zien we dat circa 18% van de nieuw gerealiseerde woningen wordt gerealiseerd middels zelfbouw. Waarom is de vraag naar zelfbouw projecten zo groot? Hoe gaan gemeenten met deze toenemende vraag naar zelfbouw om? Hoe zorgen we ervoor dat een grotere groep mensen hiervan kan profiteren?

Waarom is de vraag naar zelfbouw zo groot?

Wanneer je kiest voor een zelfbouwproject, dan koop je de grond van een gemeente of projectontwikkelaar en regel je zelf het hele traject vanaf de tekentafel tot aan de feitelijk oplevering van je woning door de aannemer. Je selecteert zelf een architect, voert eventueel onderzoeken uit en contracteert een aannemer. In een maatschappij waarin kopers steeds meer zeggenschap willen hebben over hun eigen omgeving, spreekt het zelf bouwen van een woning vaak tot de verbeelding. Waar in projectmatige bouw de standaard meerwerk opties al voor de kopers zijn uitgedacht en iedere woning in een project daardoor in zekere zin vergelijkbaar is met elkaar, kun je bij een zelfbouwproject echt je eigen wensen en ideeën verwezenlijken in je woning.

Het bouwen van je woning, dat stelt dus niet voor?

Dat is wel een grote misvatting en een grote valkuil voor veel kopers. Er komt heel wat kijken bij de realisatie van je eigen woning. Wij merken dat het kennisniveau van de koper redelijk beperkt is. Wat mag ik bouwen? Wat kost het bouwen van een woning? Hoe lang duurt het voordat mijn woning gereed is of waaraan moet mijn aanvraag omgevingsvergunning voldoen? Allemaal vragen die voor een koper geen gesneden koek zijn, maar cruciaal zijn in het nemen van een aankoopbeslissing. Alleen kopers die zich serieus verdiept hebben in een zelfbouwoplossing en bereid zijn hierin tijd en energie te steken, kunnen echt genieten van het traject. Voor onervaren kopers die het bouwen van hun woning erbij doen, is het een stressvolle bezigheid. Voor hen biedt de projectbouwer een betere oplossing.

Waarom zijn er niet meer zelfbouwprojecten?

Tot op heden worden zelfbouwprojecten vaak door gemeenten aangeboden. Niet iedere gemeente is actief op dit gebied, maar we zien wel steeds meer gemeenten invulling geven aan de vraag uit de markt. Zelfbouwprojecten bestaan momenteel nog voor een groot deel uit vrijstaande woningen en twee-onder-één kap woningen. Deze vallen veelal in het hoge prijssegment. Bij rijenbouw wordt gesproken van CPO projecten. Hierbij laten meerdere kopers gezamenlijk een rij woningen bouwen. Hoewel de overheid graag ziet dat gelegenheid wordt geboden aan CPO valt het aantal succesvolle projecten tegen. De kopers, veelal starters, lopen vast  in een financieringsvraagstuk en het ontwerpproces met een grotere groep kopers vergt erg veel tijd. Wie betaalt de architect? Wie betaalt voor de onderzoeken etc. etc., dit zijn vraagstukken waar gemeenten faciliterend moeten optreden als zij CPO tot een succes willen maken. De starter heeft deze middelen niet vrij beschikbaar en het bouwdepot kan pas aangesproken worden als de omgevingsvergunning onherroepelijk is.

Kansen voor zelfbouw zijn er ook voor de onderkant van de woningmarkt

Die zijn er volop! Naast de grote groep kopers die een vrijstaande of halfvrijstaande woning wil bouwen volgens hun eigen woonwens is er ook een steeds grotere groep kopers die concepten als tiny houses willen realiseren of vanwege financieringsmogelijkheden aan de onderkant van de markt een woning willen bouwen. In veel gemeenten is hier vanwege onwetendheid of het gebrek aan interesse geen vastomlijnd plan voor. Om zelfbouw in de vorm van CPO aan de onderkant van de markt mogelijk te maken moeten gemeenten faciliteren in de opstart en uitvoeringsfase:

  1. Stel een krediet beschikbaar, zodat de aanloopkosten betaalt kunnen worden. Voer deze kosten separaat bij de grondprijs op, zodat wij transport van de grond deze kredieten weer terugvloeien naar de gemeente
  2. Zorg voor een resultaatgerichte trajectbegeleider. Er moet een trajectbegeleider zijn die ervoor zorgt dat alle kopers vooruit blijven gaan en er geen stilstand in het proces ontstaat als er problemen op de weg komen
  3. Bepaal als gemeente een minimaal verkooppercentage en ben bereid daarna op risico te participeren in de vorm van een borgstelling richting de aannemer. Hiermee zijn kopers in zelfbouwtrajecten minder afhankelijk van de andere kopers in het traject en zorgt de stagnatie (bijvoorbeeld door financieringsproblemen) van een individu niet voor een stagnatie van het hele traject
  4. Stel duidelijke kaders op waarbinnen gewerkt kan worden inclusief een vooraf gedefinieerde tijdlijn. Alle kopers weten hierdoor vanaf dag 1 waar zij aan toe zijn.

Grotere aantallen
Met de huidige grote vraag naar woningen en de krapte op de markt voor nieuwbouwwoningen kan zelfbouw een mooie oplossing zijn. Doordat de bouwcapaciteit bij zelfbouw verdeelt kan worden over verschillende bouwbedrijven, is de doorlooptijd voor realisatie van een project korter en kunnen kleinere lokale aannemers, architecten en financieringspartijen de vruchten ook plukken van een nieuwbouwproject.

Meer lezen over gebiedsontwikkeling met begulp van zelfbouw: https://www.gebiedsontwikkeling.nu/